انواع صناديق الريت

يعد الاستثمار في كل أنواع صناديق الريت من أفضل الاستثمارات المجزية والمدرة للدخل التي يجب عليك وضعها بالاعتبار. إليك كل ما يجب أن تعرف عن هذا الموضوع.

تعتبر صناديق الريت أو ما تسمى أيضا بصناديق الاستثمار العقارية (REITs) أحد الاعتبارات الرئيسية التي يجب النظر إليها عند التفكير في إنشاء محفظة استثمارية للأسهم أو محفظة ذات دخل ثابت. توفر هذه الصناديق تنوعًا أكبر، وعائدات إجمالية أعلى بمخاطر عامة أقل. باختصار، فإن قدرة هذه الصناديق على توليد دخل من توزيعات الأرباح إلى جانب زيادة رأس المال تجعلها تشكل توازنًا ممتازًا مع الأسهم والسندات والنقد.

تمتلك صناديق الريت العقارات التجارية المدرة للدخل وتديرها، وهذا يضم العقارات نفسها وأيضا الرهون العقارية على تلك العقارات. يمكنك الاستثمار في هذه الصناديق بشكل فردي، من خلال صندوق تداول في البورصة، أو من خلال صندوق مشترك. وهناك العديد من انواع صناديق الريت المتاحة أمامك.

في هذا المقال، سنلقي نظرة على بعض انواع صناديق الريت وعوائدها التاريخية حتى تكون بنهاية هذا المقال قادرا على معرفة الطريقة التي تريد بها استثمار أموالك مع تكوين المعرفة اللازمة لفعل ذلك في هذا النوع من الاستثمارات.

النقاط الرئيسية:

• يمكن أن يؤدي اعتماد صناديق الريت للاستثمار في العقارات إلى تنويع محفظتك، ولكنه لا يتم إنشاء جميع صناديق الريت بنفس التخصصات وبنفس الطريقة.
• تستثمر بعض صناديق الريت بشكل مباشر في العقارات، وتحقق إيرادات من الإيجار ورسوم الإدارة. تستثمر بعض الصناديق الأخرى في الديون العقارية، مثل الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
• بالإضافة إلى ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري تميل إلى التركيز على قطاع معين من العقارات، على سبيل المثال، مراكز البيع بالتجزئة أو مراكز التسوق، والفنادق والمنتجعات، أو الرعاية الصحية والمستشفيات.
• واحدة من أكبر الفوائد التي يجب أن تقدمها صناديق الريت للمستثمرين هي أرباحها ذات العائد المرتفع. يتعين على هذه الصناديق سداد 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين.
• معظم أرباح صناديق الريت لا تصل لمستوى تعريف IRS لـ “الأرباح المؤهلة”.^[1]Real Estate Investment Trust, investopedia. تم الاطلاع 2021-10-30.

العوائد التاريخية لصناديق الريت:

تعد صناديق الريت من الناحية التاريخية واحدة من أفضل فئات الأصول المتاحة أداءً. ويعد مؤشر FTSE NAREIT للأسهم العقارية هو المؤشر الذي يستخدمه معظم المستثمرين لقياس أداء سوق العقارات في الولايات المتحدة. بين عامي 2010 و2020، كان متوسط ​​العائد السنوي للمؤشر 9.5٪.

وقد وصل متوسط ​​صناديق الريت لما بين نوفمبر 2017 ونوفمبر 2020 إلى11. 25 ٪ ، اي أعلى بكثير من كل من متوسط مؤشري S&P 500 و Russell 2000، اللذان قد سجلا 9.07٪ و 6.45٪ على التوالي.

من الناحية التاريخية، فقد حقق المستثمرون الذين يبحثون عن عائد كبير الكثير عبر الاستثمار في صناديق الريت وبشكل أفضل من استثمارات الدخل الثابت التقليدية. ويجب أن تأخذ المحفظة التي تريد إنشاءها بعناية كليهما بعين الاعتبار.

انواع صناديق الريت:

صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة:

استثمارات مراكز التسوق والتجزئة المستقلة تشكل ما يقارب 24 ٪ من استثمارات صناديق الريت.

يمثل هذا أكبر استثمار منفرد حسب النوع في أمريكا. أيا كان مركز التسوق الذي ترتاده، فمن المحتمل أن يكون مملوكًا لصندوق ريت ما. عند التفكير في الاستثمار في عقارات البيع بالتجزئة، فيحتاج المرء أولاً إلى دراسة صناعة البيع بالتجزئة نفسها. يمكن للإجابة عن تساؤلات هل هي صحية من الناحية المالية في الوقت الحاضر وما هي النظرة المستقبلية لها أن تساعدك في ذلك.

من المهم أن نتذكر أن صناديق الاستثمار العقارية للبيع بالتجزئة تجني الأموال من الإيجار الذي تتقاضاه من المستأجرين. إذا كان تجار التجزئة يعانون من مشاكل في التدفق النقدي بسبب ضعف المبيعات، فمن الممكن أن يتأخروا أو يتخلفوا عن سداد تلك الدفعات الشهرية، وفي النهاية يتعرضون للإفلاس. في هذه المرحلة، يجب على المسؤولين العثور على مستأجر جديد، وهذا ليس بالأمر السهل. لذلك، فمن الأهمية بمكان أن تستثمر في صناديق الاستثمار العقاري التي لها أقوى المستأجرين الأساسيين الممكنين. ويشمل هذا النوع من المستأجرين متاجر البقالة ومتاجر الأثاث المنزلي.

بمجرد إجراء تقييم للصناعة ككل، يجب أن يتحول تركيزك حينها إلى اختيار صندوق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة الذي يتناسب مع تطلعاتك وأهدافك. ومثل أي استثمار، فمن المهم أن يكون لهذا الصندوق أرباح جيدة، وميزانيات عمومية قوية، وأقل قدر ممكن من الديون، وخاصة النوع قصير الأجل. في ظل الفترات الاقتصادية الصعبة، ستُتاح لصناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة ذات المراكز النقدية الكبيرة فرصًا لشراء عقارات جيدة بأسعار متدهورة. وستستفيد من ذلك.

ومع ذلك، فهناك مخاوف طويلة الأجل بشأن مساحة البيع بالتجزئة حيث أن التسوق يتحول بشكل متزايد إلى نمط التسوق عبر الإنترنت بدلاً من نموذج المركز التجاري التقليدي. استمر أصحاب المساحات في الابتكار لملء مساحاتهم بالمكاتب والمستأجرين الآخرين غير المتخصصين في البيع بالتجزئة، لكن القطاع الفرعي يتعرض لضغوط حقيقية.

صناديق الاستثمار العقاري السكنية:

هذه هي صناديق الريت التي تمتلك وتدير المباني السكنية المؤجرة للعائلات والأشخاص وكذلك المساكن المصنعة. عند التطلع إلى الاستثمار في هذا النوع من صناديق الاستثمار العقارية، ينبغي للمرء أن يأخذ بعين الاعتبار عدة عوامل قبل القيام بأي خطوة. على سبيل المثال، تميل أفضل أسواق الشقق إلى أن تكون في المناطق التي تتواجد فيها منازل ذات التكاليف المنخفضة مقارنة ببقية البلاد. في بعض المناطق، تجبر التكلفة المرتفعة للمنازل الفردية المزيد من الناس على الإيجار، مما يؤدي إلى ارتفاع السعر الذي يمكن لأصحاب العقارات تحصيله كل شهر. ونتيجة لذلك، تقوم أكبر صناديق الاستثمار العقاري السكنية إلى التركيز على المراكز الحضرية الكبيرة على وجه الخصوص.

في كل سوق معين، يجب على المستثمرين البحث عن الكثافة السكانية ونمو الوظائف. بشكل عام، عندما يكون هناك تدفق صافٍ للناس إلى مدينة ما، فذلك لأن الوظائف متاحة بسهولة والاقتصاد ينمو. يعتبر انخفاض معدل الشغور إلى جانب ارتفاع الإيجارات علامة على تحسن الطلب. طالما أن المعروض من الشقق في سوق معين لا يزال منخفضًا مع استمرار الطلب في الارتفاع، فمن المفترض أن تعمل صناديق الاستثمار العقارية السكنية بشكل جيد. كما هو الحال مع جميع الشركات، فإن الشركات التي لديها أقوى ميزانيات وأكبر رأس مال متاح عادة ما تعمل بشكل أفضل.

صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية:

ستكون صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية قطاعا فرعيا مثيرا للاهتمام يجب مراقبته بينما تتقدم الساكنة في العمر وتواصل تكاليف الرعاية الصحية في الارتفاع. تستثمر صناديق الاستثمار العقارية في عقارات المستشفيات والمراكز الطبية ومرافق التمريض ودور المسنين. نجاح هذا العقار مرتبط بشكل مباشر بنظام الرعاية الصحية. يعتمد غالبية مشغلي هذه المرافق على رسوم الإشغال والتعويضات الصحية بالإضافة إلى الأجور الخاصة. طالما أن تمويل الرعاية الصحية يمثل علامة استفهام، فكذلك الأمر بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية الخاصة بالرعاية الصحية.

من الأشياء التي يجب أن تبحث عنها في صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بالرعاية الصحية نجد وجود مجموعة متنوعة من العملاء بالإضافة إلى امتلاكها لاستثمارات في عدد من أنواع العقارات المختلفة. التركيز هنا هو أمر جيد لك إلى حد ما، ولكنك أيضا يجب أن تكون واعيا بالمخاطر. بشكل عام، تعد الزيادة في الطلب على خدمات الرعاية الصحية (والتي يجب أن تحدث مع تقدم السكان في السن) أمرًا جيدًا لعقارات الرعاية الصحية. لذلك، فبالإضافة إلى التنويع في نوع العملاء والممتلكات، يجب عليك البحث عن الشركات/الصناديق التي تتمتع بخبرة كبيرة في مجال الرعاية الصحية. كما ويجب أن تكون ميزانياتها العمومية قوية ويجب أن يكون وصولها إلى رأس المال منخفض التكلفة مرتفعًا.

صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بمباني المكاتب:

يستثمر هذا النوع من صناديق الاستثمار العقارية في مباني المكاتب. تحصل هذه الصناديق على دخل إيجار من المستأجرين الذين عادة ما يوقعون عقود إيجار طويلة الأجل. هناك أربعة أسئلة يجب أن تتبادر إلى ذهن أي شخص مهتم بالاستثمار في صناديق ريت المكاتب، وهي كالتالي:

• ما هي حالة الاقتصاد وما هو معدل ارتفاع معدل البطالة؟
• كيف هي معدلات الشغور؟
• كيف حال المنطقة التي يستثمر فيها الصندوق اقتصاديًا؟
• كم لدى الصندوق من رأس المال الخاص بعمليات الاستحواذ؟

حاول العثور على صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بمباني المكاتب التي تستثمر في المعاقل الاقتصادية. من الأفضل أن تمتلك هذه الصناديق مجموعة من المباني المتوسطة في المدن الكبرى، بدلاً من امتلاك مساحة مكاتب رئيسية كبرى في المناطق الشبه حضرية مثلا.

صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري:

تشكل استثمارات الرهن العقاري ما يقارب 10 ٪ من استثمارات صناديق الريت.

ولكن لمجرد أن هذا النوع من صناديق الاستثمار العقارية يستثمر في الرهون العقارية بدلاً من حقوق الملكية لا يعني أنه يأتي بدون مخاطر. قد تُترجم الزيادة في أسعار الفائدة إلى انخفاض في قيم دفتر الرهن العقاري، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الأسهم. وبالإضافة إلى ذلك، فإن صناديق الرهن العقاري تحصل على قدر كبير من رأس مالها عبر عروض الديون المضمونة وغير المضمونة. في حالة ارتفاع أسعار الفائدة، سيكون التمويل المستقبلي أكثر تكلفة مما يقلل كنتيجة من قيمة محفظة القروض. في بيئة ذات معدل فائدة منخفض مع احتمال ارتفاع المعدلات، يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن بخصم على صافي قيمة الأصول لكل سهم. والحيلة هنا هي العثور على الصندوق المناسب منذ البدء.

مفاتيح تقييم أي نوع من انواع صناديق الريت:

هناك بعض الأمور التي يجب وضعها بعين الاعتبار عند تقييم أي صندوق ريت. وهي تشمل ما يلي:

• صناديق الريت هي استثمارات حقيقية ذات عائد إجمالي. وهي توفر عوائد عالية من الأرباح جنبًا إلى جنب مع تقدير معتدل طويل الأجل لرأس المال. قم بالبحث عن الشركات التي قامت بعمل جيد تاريخيًا في توفير كليهما معا.
• على عكس العقارات التقليدية، فإنه يتم تداول العديد من صناديق الريت في البورصات. يمكنك الحصول على التنويع العقاري الذي يوفره لك دون أن يكون مقيدًا على المدى الطويل. فالسيولة مهمة هنا.
• يقوم الاستهلاك بالمبالغة في انخفاض وتقليل قيمة الاستثمار فيما يخص الممتلكات. وبالتالي، فبدلاً من استخدام نسبة الدفع (ما يستخدمه مستثمرو توزيعات الأرباح بغرض التقييم) لتقييم الصندوق، قم بالنظر إلى نسب الأموال من العمليات (FFOs) بدلاً من ذلك. يتم تعريف هذا على أنه صافي الدخل منقوص منه بيع أي عقار في سنة معينة بالإضافة إلى الاستهلاك. وما عليك سوى أخذ توزيعات الأرباح لكل سهم وتقسيمها على نسب الأموال من العمليات FFO لكل سهم. وكلما زاد العائد هنا، كلما كان ذلك أفضل.
• الإدارة القوية لهذه الصناديق تحدث فرقا حقيقيا. ابحث عن الشركات التي كانت موجودة منذ فترة طويلة أو على الأقل تلك التي تمتلك فريق إدارة لديه الكثير من الخبرة.
• تعتبر الجودة عنصرا مهما أيضا. استثمر فقط في صناديق الريت ذات العقارات الكبيرة والمستأجرين المخلصين والأقوياء.
• ضع في اعتبارك شراء صندوق استثمار مشترك أو صندوق استثمار متداول يستثمر في صناديق الريت، واترك عمليات البحث والشراء ليقوم بها المحترفون.

مزايا وعيوب الاستثمار في صناديق الريت:

كما هو الحال مع جميع الاستثمارات، فإن لصناديق الريت مزاياها وعيوبها. واحدة من أكبر الفوائد التي يجب أن تقدمها صناديق الاستثمار العقاري هي الأرباح ذات العائد المرتفع. يُطلب من الصناديق العقارية سداد 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين؛ وبالتالي، فغالبًا ما تكون توزيعات أرباح الريت أعلى بكثير من متوسط توزيعات ​​الأسهم في 500 S&P .

من الفوائد الأخرى التي تقدمها صناديق الريت نجد فائدة تنويع المحفظة. ليس لدى الكثير من الناس القدرة على الخروج وشراء قطعة من العقارات التجارية من أجل توليد دخل سلبي وتنويع محفظتهم الاستثمارية. لذلك فإن صناديق الاستثمار العقاري توفر للمستثمرين القدرة على القيام بذلك بالضبط. كما وأنه غالبًا ما يستغرق بيع وشراء العقارات بعض الوقت، مما يؤدي إلى تقييد التدفق النقدي في هذه العملية، ومع ذلك فإن مع صناديق الاستثمار العقاري عالية السيولة – يمكن القيام بعملية الشراء والبيع بنقرة زر واحدة فقط.

لصناديق الريت بعض العيوب أيضا، والتي يجب أن يكون المستثمرون على دراية بها خاصة تلك التي تتعلق بالالتزامات الضريبية المحتملة التي يمكن أن تخلقها هذه الصناديق. لا تفي معظم توزيعات أرباح الريت بتعريف IRS لـ “أرباح الأسهم المؤهلة”، مما يعني أن أرباح الأسهم فوق المتوسط ​​التي تقدمها صناديق الريت تخضع للضريبة بمعدل أعلى من معظم أرباح الأسهم الأخرى. تتأهل صناديق الاستثمار العقاري للحصول على خصم بنسبة 20 ٪، ومع ذلك، سيحتاج معظم المستثمرين إلى دفع مبلغ كبير من الضرائب على أرباح الأسهم العقارية إذا كانوا يمتلكون صناديق الريت في حساب وساطة قياسي.

من المحتمل أن تواجه مشكلة أخرى في حالة استثمرت في صناديق الريت وهي مشكلة حساسية هذه الصناديق لأسعار الفائدة. بشكل عام، فعندما يرفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في محاولة لتشديد الإنفاق، تنخفض أسعار صناديق الريت من جهة أخرى. وعلاوة على ذلك، فهناك بعض المخاطر العالية التي تنطوي عليها بعض الممتلكات في حالة بعض أنواع صناديق الاستثمار العقاري. صناديق الاستثمار العقاري الفندقية، على سبيل المثال، غالبًا ما يكون أداؤها سيئًا للغاية في أوقات الانهيار الاقتصادي.^[2]Five Types of REITs, investopedia. تم الاطلاع 2021-09-10.

الإيجابيات:

*أرباح عالية العائد.

*تنويع المحفظة.

*استثمار سائل للغاية.

السلبيات:

*تخضع أرباح الأسهم للضريبة كدخل عادي.

*الحساسية لأسعار الفائدة.

*المخاطر المرتبطة بنوع معين من الصناديق.

أسئلة غالبا ما يتم طرحها:

هل صناديق الريت تعد استثمارات جيدة؟

يعد الاستثمار في صناديق الريت طريقة رائعة لتنويع محفظتك خارج نطاق الأسهم والسندات التقليدية ويمكن أن تكون جذابة جدا نظرا لأرباحها القوية وفرصها الخاصة بزيادة رأس المال على المدى الطويل.

ما هي أنواع صناديق الريت التي يجب أن أستثمر فيها؟

كل نوع من أنواع صناديق الريت له مخاطره ومزاياه الخاصة اعتمادًا على الحالة الاقتصادية. يعد الاستثمار في صناديق الريت من خلال صناديق الريت المتداولة في البورصة طريقة رائعة للمساهمين للتعامل مع هذا القطاع دون الحاجة إلى مواجهة تعقيداته شخصيًا وبشكل فردي.

كيف يمكنك كسب المال عبر الاستثمار في صناديق الريت؟

نظرًا لأن هذه الصناديق مطالبة بدفع 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين، فغالبًا ما تكون أرباح صناديق الريت أعلى بكثير من متوسط ​​الأسهم في S&P 500. واحدة من أفضل الطرق التي يمكنك بها تلقي الدخل السلبي من صناديق الاستثمار العقاري هي من خلال مضاعفة هذه الأرباح ذات العائد المرتفع.

هل يمكن أن تخسر المال عبر الاستثمار في صناديق الريت؟

كما هو الحال مع أي استثمار، فهناك دائمًا خطر الخسارة. تتعرض صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا لمخاطر خاصة تتمثل في فقدان القيمة مع ارتفاع أسعار الفائدة، مما يؤدي عادةً إلى تحويل رأس المال الاستثماري إلى السندات.

هل تكون صناديق الريت آمنة أثناء الركود؟

الاستثمار في أنواع معينة من صناديق الريت، مثل تلك التي تستثمر في العقارات الفندقية، لا يعد خيارًا رائعًا أثناء الانكماش الاقتصادي. ومع ذلك، فإن الاستثمار في أنواع أخرى من هذه الصناديق مثل صناديق الرعاية الصحية أو البيع بالتجزئة، التي لها هياكل تأجير أطول وبالتالي فهي أقل تقلبًا، يعد طريقة رائعة للتحوط من الركود.

الخلاصة:

أتاحت الحكومة الفيدرالية للمستثمرين إمكانية الشراء في مشاريع عقارية تجارية واسعة النطاق تعود إلى عام 1960. ومع ذلك، ففقط في العقد الماضي، إذ قام المستثمرون الأفراد باحتضان صناديق الريت.

تشمل أسباب ذلك معدلات الفائدة المنخفضة، التي أجبرت المستثمرين على النظر إلى ما هو أبعد من السندات كنوع من الاستثمارات المدرة للدخل، بالإضافة إلى ظهور الصناديق المتداولة في البورصة والصناديق المشتركة التي تركز على العقارات، وحتى الانهيار العقاري الذي حدث ما بين 2007-2008. لقد عانت صناديق الريت، مثل أي استثمار آخر في عام 2008، بشكل كبير. لكن على الرغم من ذلك، فإنها لا تزال قوية بشكل يجعلها تشكل إضافة ممتازة إلى أي محفظة متنوعة.