الإستثمار العقاري للمبتدئين | طرق الاستثمار العقاري

الإستثمار العقاري

أهمية الاستثمار العقاري بالنسبة لأي فرد أو شركة تبحث عن فئات الأصول لاستثمار جزء من رأس مالها باتت واضحة، فتمثل العقارات 60٪ من الأصول الرئيسية في العالم وجزء كبير من ثروات الشركات وحتى الافراد. لكن قبل أن تقرر ما ان كنت تريد الاستثمار في العقارات أم لا، أنت بحاجة أولاً إلى فهم أساسيات الاستثمار العقاري.

تم تصميم هذه المقالة خصيصا لتزودك بالأجوبة على كل الأسئلة التي تحوم حول الاستثمار العقاري، بدءا من السؤال الأولي والأساسي: ما هو العقار؟

ما هو العقار؟

أول ما يفكر فيه معظم الناس عند سماع مصطلح العقار هو الأراضي أو المنازل أو أنواع أخرى من المباني والهياكل. في حين أن هذه حقا من مكونات العقار، الا أنها بعيدة كل البعد عن التعريف الكامل للعقار. يعرف العقار عموما على أنه قطعة أرض محددة، أو منزل أو متجر أو مبنى مكتبي أو أي نوع آخر من الهياكل المبنية، ويمكن أن يشير أيضا الى الأشياء المرتبطة بشكل دائم على تلك الممتلكات كالأسوار والطرق والأشجار وحتى أنظمة المرافق على الأرض، بالإضافة الى الحقوق الملازمة لقطعة من الممتلكات مثل حقوق الهواء وحقوق المياه والحقوق المعدنية لأي موارد طبيعية في الأرض تحت الأرض.[1]Real Estate Investing for Beginners, realtymogul. تم الاطلاع 2021-12-20.

كيف يمكنني أن أبدأ الاستثمار العقاري بأموال قليلة؟

قد يعتقد معظم الناس أن الاستثمار في العقارات مخصص للأثرياء فقط، الا أنه يمكن لأي شخص الدخول الى عالم الاستثمار في العقارات بقدر قليل من المال. يتم طرح العديد من الشركات العقارية الكبرى للتداول العام مثل السمسرة العقارية، وشركات التطوير العقاري، وشركات البناء، وما إلى ذلك، التي يمكنك ببساطة شراء الأسهم فيها.

أحد الاشكال الأخرى للاستثمار العقاري هو التمويل الجماعي العقاري الذي يسمح للأفراد بالمشاركة في الصفقات دون استثمار الكثير من رأس المال.

الاستثمار العقاري للمبتدئين

الهدف الرئيسي من الاستثمار في العقارات هو استثمار أموالك الان لمضاعفتها في المستقبل. يجب أن يكون الربح أو العائد الذي تحققه من استثماراتك كافياً لتغطية المخاطر التي تتعرض لها والضرائب التي تدفعها، بالإضافة الى التكاليف الأخرى لامتلاك العقارات كالمرافق والصيانة والتأمين. تذكر أن مفتاح النجاح في مجال الاستثمار العقاري، يكمن في فهم العوامل الأساسية للاستثمار والاقتصاد والمخاطر.[2]Real Estate Investing for Beginners, thebalance. تم الاطلاع 2021-12-20.

أربع طرق لكسب المال من خلال الاستثمار العقاري

هناك أربع طرق رئيسية يمكنك من خلالها كسب المال من خلال الاستثمار العقاري:

1- التقدير العقاري

هذا ما يحدث عندما ترتفع قيمة العقار بسبب حدوث تغير معين في سوق العقارات. قد تزيد قيمة العقار الخاص بك على سبيل المثال، إذا أصبحت أكثر ازدحاما عند بناء مركز تسوق رئيسي بجانبها، أو إذا أجريت عليها بعد التعديلات لجعلها أكثر جاذبية. لكن التقدير العقاري لعبة صعبة حقا، فليس من السهل التنبؤ بها.

2- دخل التدفق النقدي

يركز هذا النوع على شراء عقار مثل مبنى سكني ثم تأجيره للحصول على دخل التدفق النقدي. هذه ليست الطريقة الوحيدة للحصول على التدفق النقدي، فيمكنك الحصول عليه من مختلف أنوع العقارات الأخرى مثل وحدات التخزين ومباني المكاتب أو البيع بالتجزئة والمنازل المؤجرة.

3- الدخل المرتبط بالعقار

يعد هذا الدخل شائعا لدى المتخصصين في صناعة العقارات مثل السماسرة، حيث يكسبون المال من العمولات على العقارات التي ساعدوا العميل في شرائها أو بيعها. تحصل شركات إدارة العقارات في بعض الأحيان حتى على جزء من الإيجارات مقابل إدارة العمليات اليومية.

4- دخل الاستثمار العقاري الثانوي

يمكن أن يكون هذا مصدر ربح ضخم بالنسبة للبعض. يشمل دخل الاستثمار العقاري الإضافي الأشياء مثل آلات البيع في مباني المكاتب أو غرف الغسيل في الشقق المؤجرة.

نصائح الاستثمار العقاري للمبتدئين

هناك عدة طرق يمكنك من خلالها شراء أول استثمار عقاري لك، اما عن طريق الديون أو الرافعة المالية. لكن مهما كانت الطريقة التي تختارها، عليك معرفة كيفية إدارة المخاطر وحماية نفسك. ضع في اعتبارك امتلاك الاستثمارات العقارية من خلال الكيانات القانونية وليس باسمك. فإذا تعرض استثمارك للإفلاس أو طرأت حادثة ما وأدت الى رفع دعوى قضائية، ستحمي هذه الكيانات القانونية أصولك الشخصية. هذا يعني أنك لن تخسر الا الأموال التي استثمرتها.

إيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري

الإيجابيات

  • مخاطر أقل من سوق الأوراق المالية: لا يخضع سوق العقارات لنفس التقلبات التي يتعرض لها سوق الأسهم. في حين أنه قد يكون الدخل المحتمل، لكنه سيكون حتما ثابتا.
  • تدفق نقدي ثابت: عندما تمتلك ما يكفي من العقارات الإيجارية، يمكنك الاعتماد على تدفق إيرادات ثابت لعملك.
  • إعفاءات ضريبية جيدة: يمكنك خصم جميع أنواع النفقات من ضرائبك. وتشمل هذه الفوائد الرهن العقاري، والاستهلاك، وضريبة الممتلكات، وما الى ذلك.
  • غالبًا ما تكون العوائد طويلة الأجل إيجابية: تزداد قيمة معظم العقارات مع مرور الوقت.

السلبيات

  • قد يكون الاستثمار العقاري ثقيلًا نقديًا: إذا كنت تريد حقًا الحصول على دخل ثابت، فأنت بحاجة إلى استثمار الأولي كبيرا. فبالإضافة الى امتلاك العقارات، أنت بحاجة الى الدفع مقابل الصيانة وما الى ذلك.
  • لا تمثل العقارات استثمارات سائلة: لا يمكنك تحويل الممتلكات إلى نقد بسرعة كما تفعل عندما تبيع الأسهم.
  • يمكن أن تشكل إدارة المستأجرين وصيانة المباني تحديًا: سواء كنت تستأجر مديرًا للعقار أو تدير استثماراتك بنفسك، فقد يكون هذا المجال مليئا بالمشاكل غير المتوقعة كالإيجار المتأخر وانقطاع التيار الكهربائي والإصلاحات زما الى ذلك.

5 أنواع من الأهداف المالية

مع التغيرات الحاصلة في الأسواق، قد يكون هذا هو الوقت المثالي للاستثمار في العقارات. يمكنك توفير الكثير من الجهد والوقت من خلال الاستعانة بوكيل متمرس، لكن قبل ذلك عليك التأكد أن الاستثمار الذي تختاره يتناسب مع أهدافك المالية.

1- توليد تدفق نقدي ثابت

يمكن أن يولد الاستثمار العقاري دخلاً سلبًا يستمر في التدفق إلى حسابك المصرفي حتى تقرر أنت انهاءه.

2- رفع التحدي

قد يكون إصلاح المنازل وبث حياة جديدة فيها تحدي لبعض الناس، لكن يعد تحقيق الأرباح الجيدة مكافئة على عملك الشاق.

3- بناء الإرث

سواء كانت شقة مستقبلية لأطفالك، أو منزل يمكنك التقاعد فيه لاحقًا، فيضمن لك الاستثمار الان تحقيق أحلامك المستقبلية.

4- الاستقرار المالي

يمكن أن يكون سوق الأسهم متقلبًا، ولكن مع مرور الوقت، ستزداد قيمة معظم العقارات.[3]Frederico Talks Real Estate, fredericoferreira. تم الاطلاع 2021-12-20.

5- الرغبة في أن تكون رئيس نفسك

الاستثمار العقاري هو أفضل طريقة لزيادة ثروتك وتأمين مستقبلك، فسيضعك تشغيل الممتلكات لزيادة الدخل على طريق الاستقلال المالي.

الطرق المختلفة للاستثمار العقاري

كما ذكرنا سابقا، فأول ما قد يتبادر الى ذهنك عنك لتفكير في الاستثمار العقاري هو منزلك. لكن الحقيقة أنه لدى المستثمرين العقاريين الكثير من الخيارات الأخرى المختلفة عن الممتلكات المادية عندما يتعلق الأمر باختيار الاستثمارات المناسبة لهم. فيما يلي نبذة على بعض الخيارات الرائدة للمستثمرين التي يمكنك الاختيار من بينها.

1- استئجار العقارات

يضعك الاستثمار في العقارات المؤجرة مباشرة في خانة المالك، لذلك فعليك التفكير فيما إذا كنت ستشعر بالراحة في هذا الدور. تضع هذه الصفة على كاهلك الكثير من المهام المختلفة مثل دفع الرهن العقاري، وضرائب الممتلكات، والتأمين، وصيانة الممتلكات، والعثور على المستأجرين، والتعامل مع أي مشاكل، لذا فعليك أن تكون على استعداد للعمل الجاد.

يعد هذا استثمارا عمليا حيث أن هذه المهام تكون قائمة على مدار الساعة وطوال أيام الأسبوع. تأكد من اختيار العقارات والمستأجرين بعناية للتقليل من احتمالات التعرض للمشاكل.

ستجني دخلك اما عن طريق تحصيل الإيجار، ويعتمد مقدار الأموال الذي يمكنك تحصيله على مكان الايجار. يجب عليك ان تتبع استراتيجية محددة لفرض الايجار حيث يكون ما تجنيه كافيا لتغطية النفقات وتحقيق الربح. أو عن طريق زيادة قيمة العقار عن طريق إصلاحه.

2- تجديد العقارات وإعادة بيعها

يمكنك شراء العقارات، إصلاحها، ثم إعادة بيعها بعد فترة وجيزة بثمن أعلى. هناك طريقتان أساسيتان لهذا الخيار:

  • الإصلاح

يمكنك شراء عقار ما إذا كنت تعتقد أن قيمته ستزداد بعد اجراء بعض التعديلات عليه. لن تتطلب هذه المهمة الا بضعة أشهر أو أسابيع قبل أن تبيعه بسعر يتجاوز إجمالي استثمارك، بما في ذلك التجديدات.

  • الاحتفاظ بالعقار

تختلف هذه الطريقة عن السابقة حيث أنك لك تنفق على العقار أي شيء. كل ما عليك فعله هو الشراء في سوق سريع الارتفاع، والاحتفاظ به لبضعة أشهر ثم بيعه وتحقيق الربح.

3- صناديق الاستثمار العقارية

يتم إنشاء صندوق الاستثمار العقاري عندما يتم تكوين شركة ما لاستخدام أموال المستثمرين في شراء وتشغيل وبيع العقارات المدرة للدخل. يتم شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية، تمامًا مثل الأسهم.

ومثل الكثير من الأسهم التي تدر أرباحا، فإن صناديق الاستثمار العقاري مناسبة للمستثمرين الذين يرغبون في الحصول على دخل منتظم. بالإضافة الى أنها تستثمر في مجموعة متنوعة من العقارات مثل مراكز التسوق، ومرافق الرعاية الصحية، والرهون العقارية، ومباني المكاتب. بالمقارنة مع الأنواع الأخرى من الاستثمارات العقارية، تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بكونها عالية السيولة.

4- الصناديق العقارية المشتركة

تستثمر الصناديق العقارية المشتركة بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري وشركات التشغيل العقاري، وتهدف الى تزويد المستثمرين بأصول أوسع بكثير مما يمكن تحقيقه من خلال شراء صناديق الاستثمار العقاري الفردية. تكمن ميزة أخرى للمستثمرين الافراد في المعلومات التحليلية والبحثية التي يقدمها الصندوق، ويشمل ذلك تفاصيل حول الأصول المكتسبة ومنظور الإدارة حول جدوى وأداء استثمارات عقارية محددة.

لماذا الاستثمار في العقارات؟

يتسم سوق العقارات بشكل عام بتقلبات منخفضة، لا سيما مقارنة بالأسهم والسندات. وتعتبر العقارات أيضًا جذابة عند مقارنتها بالمصادر التقليدية لعائد الدخل. اليك بعض المزايا الأخرى للبدء في الاستثمار العقاري:

  • التنويع والحماية

تمتلك العقارات علاقة سلبية مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى. هذا يعني أنها ترافع عند انخفاض الأسهم. أي أنه يمكن لإضافة العقارات إلى المحفظة أن يقلل من تقلبها ويوفر عائدًا أعلى لكل وحدة مخاطرة. كلما كان الاستثمار العقاري مباشرًا، كان التحوط أفضل، وستعكس الاستثمارات العقارية الأقل تداولًا مثل صناديق الاستثمار العقاري، الأداء العام لسوق الأوراق المالية.

  • التحوط من التضخم

تنبع قدرة العقارات على التحوط من التضخم من العلاقة الإيجابية بين نمو الناتج المحلي الإجمالي والطلب على العقارات. مع توسع الاقتصادات، يؤدي الطلب على العقارات إلى ارتفاع الإيجارات، وهذا بدوره يترجم إلى قيم رأسمالية أعلى. لذلك فتعمل العقارات على الحفاظ على القوة الشرائية لرأس المال.

باستثناء صناديق الاستثمار العقاري، يمنح الاستثمار في العقارات بشكل عام المستثمر أداة لا يمنحها سوق الأسهم: الرافعة المالية. إذا كنت ترغب في شراء سهم ما على سبيل المثال، فعليك دفع القيمة الكاملة للسهم إلا إذا كنت تشتري بالهامش. وحتى في تلك الحالة، فلا تزال النسبة المئوية التي يمكنك الاقتراض منها أقل بكثير من النسبة العقارية، وذلك بفضل الرهن العقاري.

تتطلب معظم الرهون العقارية التقليدية دفعة أولى بنسبة 20٪. لكن اعتمادا على المكان التي تعيش فيه، فقد تجد قرضًا عقاريًا لا يتطلب سوى 5٪. هذا يعني أنه يمكنك التحكم في الملكية بأكملها وحقوق الملكية التي تحتفظ بها من خلال دفع جزء بسيط من القيمة الإجمالية. يؤثر حجم الرهن العقاري على مقدار الملكية التي تمتلكها بالفعل في العقار، لكنك تتحكم فيه بمجرد توقيع الأوراق.

هذا ما يشجع أصحاب العقارات بشكل كبير، فيمكنهم الحصول على رهن عقاري ثانٍ على منازلهم ودفع دفعات على الممتلكات الأخرى. سواء قاموا بتأجيرها بحيث يدفع المستأجرون الرهن العقاري، أو ينتظرون فرصة البيع من أجل الربح، فهم يسيطرون على هذه الأصول.[4]Different ways to invest in real estate, investopedia. تم الاطلاع 2021-12-20.

خلاصة

يمكن أن تكون العقارات استثمارًا سليمًا يمنحك القدرة على توفير دخل ثابت وبناء الثروة. لكنها هي أيضا تحتوي على بعض السلبيات مثل انعدام السيولة، فقد تجد بعض الصعوبة في تحويل الأصل إلى نقد ونقد إلى أصل.

على عكس معاملة الأسهم أو السندات التي يمكن إتمامها في ثوانٍ، يمكن أن تستغرق معاملة العقارات شهورًا. حتى إذا كنت تحصل على بعض المساعدة من وسيط عقاري ما، الا أنك قد تستغرق بضعة أسابيع من العمل الجاد حتى تتمكن من العثور على الطرف المقابل المناسب.

توفر صناديق الاستثمار العقاري سيولة أفضل وأسعارًا أفضل في السوق، لكنها تأتي هي الأخرى ببعض التقلبات ومزايا تنويع أقل، حيث أن ارتباطها بسوق الأوراق المالية العام أعلى بكثير من ارتباط الاستثمارات العقارية المباشرة.

لكن كما هو الحال مع أي استثمار، حافظ على واقعية توقعاتك، وتأكد من أداء واجبك واجراء البحوث اللازمة قبل اتخاذ أي قرارات.

المراجع[+]

من تحرير : عبدالاله الكنوني

مصمم موشن جرافيك وكاتب محتوى لدى أسرار المال.

التحق بفريق العمل عام 2019. مصمم موشن جرافيك بقناة أسرار المال على يوتيوب، ويكتب أيضا عن موضوعات المشاريع الصغيرة والتسويق.

المهارات والاهتمامات
- مصمم موشن جرافيك
- كتابة المقالات
- تحرير ومونتاج الفيديو
- هواية التصوير الفوتوغرافي

شارك استفسارك أو تعليقك 👇